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新盘低价开盘 杭州疯涨的楼市小周期结束了?

2016-11-26 04:43 新闻网 点击次数 :

    上周末,位于三墩的龙湖·水晶郦城首开入市,从宣传的200万西湖区89方大三房,到以2万出头的单价首开,水晶郦城是不可争议的低开入市,对走向尚不明确的杭州楼市来说,有一定的风向标作用。

    那么,龙湖的首开价格是否足以撬动市场,购房者是否买单?其他开发商怎么看?业内专家又是如何解读的呢?

    纯新盘低于预期价入市

    特价房等促销手段再现楼市

    刚刚过去的这个周末,龙湖位于西湖区三墩北板块的新项目水晶郦城迎来首开。西湖区、品牌房企、调控加码后首个纯新盘、板块内首个新盘……多个标签傍身的水晶郦城,被很多人当成了杭州楼市的风向标。

    从开盘价格来看,20000元/平米左右的首开均价,比此前的市场预期至少低了3000元/平米左右。

    按照当前杭州楼市楼盘价格备案的不成文规则,新开楼盘的备案价需参照此前板块内的成交均价。而对于三墩北来说,龙湖水晶郦城是首个入市项目。也就是说,如果后期仍沿用该规则,那么板块内的中国铁建西湖国际城和万科西雅图首开价格需参考龙湖价格备案。

    要知道,万科西雅图的地价成本已经近15000元/平米,加上装修成本,溢价压力可想而知。

    与此同时,楼市特价房源的“重出江湖”,也被不少业内人士视为楼市转向的一大特征。近期,无论是滨江还是临平等区域,不少楼盘都推出了特惠房源,也有项目推出了物业费优惠等措施。其中,世茂在滨江的茂御plus推出了87折和88折房源,最大的优惠幅度达到了20万左右。

    疯涨的楼市小周期结束了?

    龙湖水晶郦城位于西湖区三墩北,属于浙大科技城, “有故事”的浙大科技城概念,再加上龙湖品牌的影响力,项目自启动以来受到的关注度比较高。

    此前,龙湖对外宣传的价格是均价23000元/平米,200万抄底西湖区大三房的概念。然后,昨天到场的购房者们发现,实际首开的价格更低:中间套单价不到2万,边套单价2万-2.2万。

    水晶郦城这次开盘的价格是一个什么概念呢,附近万科今年拿的地块楼面价就到14900元/平米了,在业内人士看来,2万出头的价格基本已经是板块的底。 

    水晶郦城的首开,触动最大的是附近项目的开发商,这个首开定价在业内看来,很可能成为调控下杭州重构价格体系的导火索。结合龙湖此次开盘表现,他们在探讨如何应对明年市场时表示,明年5月的行情现在还未知,目前能做的就是潜心细抠产品,以提升产品力对抗市场下行。

    “这样的售价,有多重原因,政府的、市场的、开发商的,但很显然是低开的,这说明在连续新政下,市场在回落,开发商的预期也在降低。这可视为一个风向标,或是转折点,上一轮疯涨楼市的小周期结束了。”业内资深房产专家李坤军认为。

    主动降价和被动调整的逻辑关系

    在今年中旬,杭州楼市最火爆的时候,业内一直存在两种声音,一派认为杭州城市处于上升期,房价上限还有很大空间,投资客胆子要大,买到就是赚到;另一派则对市场表现表示担忧,过快过疯上涨,会透支未来几年的房价,一旦遭遇政策,市场会出现突变。

    当递进式的政策和史上最严厉的行政干预真正到来,或出于被动,或出于主观观望意愿,杭州楼市一下子“偃旗息鼓”,11月10日调控升级以来,杭州市新增开盘几乎为零,土地市场也呼叫暂停。

    11月份,杭州市商品房的成交量出现断崖式下降,仅有的5个成交量在100套以上的住宅项目,基本都集中在月初成交。主城区个盘成交量基本都在50套以下,西湖区仅河滨之城一个盘有成交。

    市场又呈现出我们并不陌生的胶着状态。

    “对开发商来讲,真的要卖房子,价格调整要更及时点,与其等到跟着市场被动降价,还不如主动调整,市场坏下去还是需要一段时间,主动调整肯定在销售业绩上会带来更好的效果。”在李坤军看来,现在主动调价是比较明智的一种做法,据悉,水晶郦城首开250套房源,当天就销售了200多套。

    购房者心理预期还未降温?

    昨天的水晶郦城开盘现场,记者随机采访了几位购房者。

    小金在三墩的一家游戏公司做主程序员,从杭州市场热起来的时候,开始意识到要买房。此前由于过高的价格,一直在观望,看过的房子基本集中在西湖区。经历了国风美域21000元/平米的价格嫌贵,到25000元/平米也买不到的过程。

    昨天,水晶郦城的价格一出,他马上买了一套,“比之前通知的价格低,又在能接受的范围内,所以就下单了。”

    采访过程中,记者发现有部分购房者是从板块的价格出发考虑,也有一部分有点被之前疯狂楼市洗脑的意思,认为这个价格不会再低到哪里去了,经历了这波煎熬,赶紧买了就安心了。

    
  水晶郦城首开价格对房地产从业人员也有一些触动,记者在现场了解到,开盘当天很多业内人士也到场打听、观摩,甚至不乏下单的。

    曾经门庭若市爱搭不理

    如今截客战价格战重启

    价格下调、成交量走低、新盘观望之外,不少曾经在调控前几乎看不到的现象也开始重出江湖。

    11月17日,位于钱江世纪城的滨江江南之星开放了实体样板房。当天在现场除了有不少来看房的客户外,还有不少前来“截客”的中介和小蜜蜂。

    “要不要去看一下边上的楼盘?价格只要2万2。”在十字路口等红灯的客户,几乎每个都被这样一一问过。

    在场的一位业内人士感慨道:“又要开始打价格战了。”

    事实上,在楼市火热时期,曾经去化困难的楼盘都“鸡犬升天”,靠日常的自然来访量就足以支撑成交,连call客都省了。一些相对较火的楼盘更是门庭若市,置业顾问要么忙不过来,要么爱搭不理,“反正你不买也有别人买”。

    而调控政策后,不少项目的意向客户受到了政策限制,要么无法再购房,要么首付增多,直接影响到了楼盘的成交。

    而在同个区域内,符合条件的意向客源就那么多,也难怪“截客大战”要重现江湖了。

    年终冲量季,无论是重启价格战,还是低开入市,对于调控后的楼市来说或许都不奇怪。

 

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